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关于公开征求《杭州市物业管理条例(修订草案)》意见的公告
发布时间: 2020-09-10   作者:   来源: 市司法局   浏览次数:

为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务人的合法权益,市人大常委会、市政府将修订《杭州市物业管理条例》列入2020年度立法工作计划。为提高立法的科学性和透明度,现将修订草案予以公布,如有意见或者建议,请于2020109日前反馈至市司法局。

 

 

通信地址:杭州市解放东路18号市民中心A

邮编:310026

传真:85256500

电子邮箱: sfj@hz.gov.cn

 

                                   

                                    杭州市司法局

2020910


 杭州市物业管理条例(修订草案)

(公开征求意见稿)

  

第一章  总则

第二章  业主和业主组织

第三章  物业服务

第四章  物业的使用和维护

第五章  法律责任

第六章  附则

 

第一章    

第一条[目的和依据]  为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务人的合法权益,保障物业的合理使用,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》等法律、法规,结合实际,制定本条例。

第二条[适用范围]  本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理活动适用本条例。

本条例所称物业,是指建成并投入使用的房屋及其配套的设施设备和相关场地;本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务人,按照物业服务合同约定,或者业主以自行管理方式,对物业进行维修、养护、管理,维护区域内环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第三条[导向及引领]  本市各级人民政府将物业管理工作纳入城市基层治理体系,建立物业综合管理协调机制,运用杭州城市大脑赋能物业管理,推动物业服务行业向现代服务业发展。

社区党组织依法依规领导业主大会、业主委员会和物业服务人开展物业管理活动,组建多方议事协调机制。

第四条 [部门职责]  市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理,建设与维护物业管理信息网络系统。

各区、县(市)房产行政主管部门按照规定的职责分工,负责本行政区域内物业管理活动的监督管理,对业主大会和业主委员会运行进行业务指导。

其他相关行政管理部门按照职责分工,履行物业管理区域内的监督管理职责。

第五条[基层政府职责]  区、县(市)人民政府应当加强对本行政区域内物业管理活动的领导,组织本级相关行政管理部门、街道办事处、乡(镇)人民政府统筹推进物业管理工作,协调解决物业管理工作中的重大问题。

街道办事处、乡(镇)人民政府应当明确机构,配备人员,落实经费,具体负责指导和监督本辖区内物业管理活动,业主大会、业主委员会的组建、换届和日常工作,并协调物业管理和社区建设。

居民委员会依法协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理活动相关工作。

第六条[纠纷治理] 本市建立人民调解、行业调解、行政调解、司法调解等相衔接的物业管理活动纠纷多元调处、化解机制,加强纠纷源头治理。

第七条[公共事件应对] 区、县(市)人民政府和街道办事处、乡(镇)人民政府应当将业主委员会、物业服务人纳入相关突发事件应急处置工作体系,建立物资和资金保障机制。

发生突发事件时,街道办事处、乡()人民政府应当组织落实上级政府的应急措施,指导、督促业主委员会、物业服务人配合居民委员会开展工作。

第二章  业主和业主组织

第一节  业主和业主大会

第八条[业主]  房屋的所有权人为业主。

未办理房屋所有权登记,但是基于人民法院或者仲裁机构的生效法律文书、人民政府的征收决定、合法建造、继承等取得房屋所有权,或者与建设单位订立买卖合同取得建筑物专有部分所有权并占有的,可以认定为业主。

业主委员会、物业管理委员会、业主委员会换届选举工作组需要确认业主身份的,街道办事处、乡(镇)人民政府可以通过杭州城市大脑相关应用场景予以查询并回复, 相关职能部门应当予以协助。

第九条[业主的权利] 业主依法享有下列权利:

(一)参加业主大会会议,行使投票权,并就制订或者修改管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同及其他物业管理事项提出意见和建议;

(二)选举业主委员会委员、候补委员,并依法享有被选举权;

(三)监督业主委员会的工作、物业服务人履行物业服务合同的情况;

(四)对物业共用部位、共用设施设备和业主共有资金使用管理的知情权和监督权;

(五)法律、法规规定的其他权利。

第十条[首次业主大会筹备]  物业管理区域内房屋销售并交付的建筑物面积达到物业建筑物总面积百分之六十以上,或者首套房屋出售并交付满两年、且房屋出售并交付的建筑面积达到物业建筑物总面积百分之三十以上的,建设单位应当在两个月内向房屋所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府按照杭州市业主大会和业主委员会工作有关指导规则报送首次业主大会会议筹备资料,具体规则由市房产行政主管部门另行制定。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照建筑物总面积每平方米一点二元且不低于六万元不高于六十万元的标准承担。建设单位应当在提交筹备资料的同时,向所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府交纳筹备经费。筹备经费有结余的,统一纳入该物业管理区域的经营性收益。

第十一条[首次业主大会] 首次业主大会会议由物业管理委员会组织召开,表决通过管理规约和业主大会议事规则,选举产生业主委员会。未表决通过上述事项的,业主大会视为不成立。

分期开发的建设项目为一个物业管理区域的,首次业主大会会议应当根据分期开发的建筑物面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。建设单位出售该物业管理区域内房屋时,应当向买受人明示业主大会决定的事项。

第十二条[会议类型]  业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年至少召开一次。有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开临时会议:

(一)经专有部分占物业建筑物总面积百分之二十以上且占业主总人数百分之二十以上业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)法律、法规,管理规约和业主大会议事规则规定的其他情形。

第十三条[禁止授权事项] 以下事项应当由全体业主或者业主大会决定,不得授权业主委员会:

(一)法律、法规规定的应当由业主共同决定的事项;

(二)业主委员会运行经费的筹集、使用和管理;

(三)业主委员会委员工作津贴标准、业主委员会所聘请人员的工作职责和薪酬标准;

(四)使用属于全体业主所有的物业经营性收益或者其他资金,但用于物业管理的紧急需要,且在业主大会议事规则规定的次数和总额限制内的除外;

(五)物业管理区域内有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十四条[议题与表决]  召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前将时间、地点、议题通知全体业主。会议不得对已公示议题以外的事项进行表决。会议决定应当以书面形式向全体业主公示。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,且经符合《中华人民共和国民法典》规定人数的业主同意方为有效。业主人数和总人数,专有部分面积和建筑物总面积的计算按照杭州市业主大会和业主委员会工作有关指导规则确定。

第十五条[会议方式]业主大会会议可以采用书面征求意见、集体讨论等形式。鼓励采用信息网络会议等互联网方式召开业主大会。业主大会按照书面、互联网签到等方式确认业主参加会议。

业主大会会议投票表决通过物业管理信息网络系统等互联网方式进行的,业主大会应当同时提供书面投票途径。

第十六条[会议监督]  召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前书面告知所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府。街道办事处、乡(镇)人民政府或者受其委托的居民委员会应当对业主大会的会议表决进行指导、监督。未告知街道办事处、乡(镇)人民政府的议题,业主大会不得进行投票表决。

业主按照规定提议罢免业主委员会委员的,或者业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令业主委员会在三十日内组织召开;逾期未召开的,由街道办事处、乡(镇)人民政府组织业主召开。

第十七条[业主监督委员会]  业主大会可以设立业主监督委员会,监督业主委员会履职情况,其职责、组成、选举、工作规则等由业主大会议事规则确定。

业主监督委员会不得行使属于业主大会、业主委员会的职权。

第二节  业主委员会

第十八条[任职资格]  业主委员会委员应当为本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主委托的自然人代表,遵守法律、法规,管理规约和业主大会议事规则,具有完全民事行为能力,热心公益,有责任心和组织协调能力。

鼓励党(团)员、党代表、人大代表、政协委员、劳动模范以及具有专业技术特长的业主积极参选业主委员会委员。

鼓励符合条件的社区党组织、居民委员会成员或者居民小区党支部书记、党小组组长通过法定程序担任业主委员会或者业主监督委员会主任、副主任。

法律、法规及有关规定对业主不得担任业主委员会成员的情形作出规定的,适用其规定。

第十九条[候选人审查]  业主委员会委员候选人资格经物业管理委员会或者业主委员会换届选举工作组初步审查后,提交街道办事处、乡(镇)人民政府进行资格审查。街道办事处、乡(镇)人民政府进行资格审查时,可以向相关部门进行核实,相关部门应当在五日内予以书面回复。

候选人经资格审查后,物业管理委员会或者业主委员会换届选举工作组应当将候选人的简历、管理规约和业主大会议事规则等业主基本义务履行情况,以及其本人及其近亲属是否为本物业管理区域物业服务人的工作人员等情况向全体业主公示。

第二十条[业委会组成及备案]  业主委员会委员人数为五人以上十一人以下的单数;户数在一百户以下的,可以由三人组成。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内向所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府备案,街道办事处、乡(镇)人民政府根据区、县(市)房产行政主管部门的委托出具备案证明和印章刻制证明。业主委员会的备案事项发生变动的,应当自变动之日起十五日内办理变更备案。

业主委员会应当将备案情况告知物业服务人,向全体业主公示备案证明,并向公安机关申请刻制业主大会、本届业主委员会印章。

第二十一条[候补委员]  业主委员会可以设立候补委员制度。候补委员人数为二人以上五人以下,一般不得超过业主委员会正式委员人数的二分之一。

业主委员会委员缺额且缺额人数不超过正式委员总人数二分之一的,可以从候补委员中按照得票数顺位自动递补,并在本物业管理区域内公示。业主委员会缺额超过正式委员总人数二分之一的,应当重新选举业主委员会。

第二十二条[业委会职责]  业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

(一)监督物业服务合同和管理规约的执行;了解物业服务信息并及时将重大事项告知全体业主;处理因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(二)召集业主大会会议,报告业主委员会履职情况;制作保存业主大会会议、业主委员会会议记录;执行业主大会的决定并处理日常事务;

(三)拟订物业服务人选聘、续聘、解聘方案并提请业主大会决定,与物业服务人订立、解除物业服务合同;拟定物业管理用房,物业共用部位、共用设施设备的使用方案,并向业主报告;

(四)法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

市、区县(市)人民政府,街道办事处、乡(镇)人民政府和居民委员会在推选先进典型时对于业主委员会成员可以优先考虑。

第二十三条[业委会会议]  业主委员会应当按照业主大会议事规则和业主大会决定召开会议。三分之一以上业主委员会委员提议的,应当在七日内召开业主委员会会议。业委会会议应当有过半数的委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

业主委员会委员不得委托他人参加会议。候补委员可以列席业主委员会会议,但不具有表决权。

业主委员会会议决定使用业主委员会印章的,应当经全体委员过半数同意并签字。印章使用情况应当每季度在本物业管理区域内公示,同时抄告所在地的居民委员会。业主委员会印章可以委托所在地的居民委员会保管。

第二十四条[委员罢免]  业主委员会委员有下列情形之一的,业主委员会三分之一以上委员或者百分之二十以上的业主,可以根据法律、法规、业主大会议事规则,提议业主大会会议审议决定罢免其委员资格:

(一)不履行业主委员会委员职责和业主义务,不遵守管理规约和业主大会议事规则,情节严重的;

(二)收受物业服务人或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的; 

(三)向物业服务人销售商品、承揽业务的;

(四)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;

(五)杭州业主大会和业主委员会工作有关指导规则规定的其他行为。

街道办事处、乡(镇)人民政府经调查发现业主委员会委员有前款规定情形的,可以责令其暂停履行职责,并提请业主大会会议决定罢免其委员资格。

业主大会会议在审议罢免业主委员会委员提议时,应当允许其申辩,并书面记录。

第二十五条[自行去职]  业主委员会委员有下列情形之一的,委员资格自行终止:

(一)不再是本物业管理区域的业主的;

(二)因疾病或者其他原因丧失履职能力的;

(三)向业主大会或者业主委员会提出书面辞职的;

(四)被依法追究刑事责任的;

(五)法律、法规规定的其他情形。

第二十六条[决策监督]  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县(市)房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

业主委员会作出的决定违反业主大会议事规则的,物业所在地的区、县(市)房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当向业主提出召开业主大会临时会议的建议。业主大会临时会议可以根据业主大会议事规则提出质询,撤销业主委员会的决定或者改选业主委员会。

业主向人民法院请求撤销业主大会、业主委员会的决定的,区、县(市)人民政府和街道办事处、乡(镇)人民政府应当终止撤销程序。

第二十七条[业主实时监督]  业主委员会应当通过物业管理信息网络系统等多种方式,接受业主对物业服务人的人员配备、服务质量等履行物业服务合同情况的实时评价。

业主对物业服务人的否定性评价达到业主大会议事规则或者物业服务合同规定的解聘程序启动要件的,业主委员会应当依照规定启动解聘程序,由业主大会作出决定。

第二十八条[任期及换届]  业主委员会任期为三至五年,具体由业主大会决定。业主委员会委员可以连选连任。

业主委员会在任期届满五个月前,书面向所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府报告。街道办事处、乡(镇)人民政府应当自收到报告之日起两个月内组建业主委员会换届选举工作组。

业主委员会换届选举工作组应当在业主委员会任期届满前,选举产生新一届业主委员会。业主委员会换届选举工作组的组成和工作规则参照物业管理委员会的规定执行。

第二十九条[换届期间权力限制]  业主委员会换届选举工作组成立至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定,确有必要召开的,应当由换届选举工作组组织召开:

(一)选聘、解聘物业服务人;

(二)调整物业服务收费标准;

(三)除管理规约规定情形以外的物业维修、更新、改造等重大事项;

(四)物业管理用房,物业共用部位、共用设施设备的使用方案;

(五)使用物业经营性收益;

(六)法律、法规规定的其他重大事项。

第三十条[资料移交]  新一届业主委员会自选举产生之日起十日内,上一届业主委员会应当在街道办事处、乡(镇)人民政府指导下,将其保管的有关凭证、档案资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会。

业主委员会委员资格在任期内提前终止的,应当自终止之日起七日内向业主委员会移交前款规定资料及财物;新一届业主委员会尚未选举产生的,应当向所在地的居民委员会移交。

业主委员会及其委员未按照本条第一款、第二款规定移交的,所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府可以责令其移交;拒不移交的,所在地的公安机关应当予以协助。

第三十一条[运行经费]  业主大会、业主委员会的运行经费由全体业主承担。物业管理区域内有物业经营性收益的,运行经费可以在收益中列支,具体额度由业主大会决定。

业主大会可以给予业主委员会委员适当的工作津贴,业主委员会可以聘请执行秘书和财务工作人员,负责处理业主委员会日常事务和财务工作,以提高业主委员会履职水平,其工作职责和薪酬标准由业主大会决定。

第三十二条[财务管理]  业主委员会应当建立财务管理制度。物业经营性收益、业主大会和业主委员会运行经费应当按照会计准则建立账簿,并依法享受非盈利性组织税收减免政策。

业主委员会应当妥善保管收支原始凭证以及相关会计资料。原始凭证、会计资料的保存期限不短于本届业主委员会的任期。业主委员会应当至少每半年公布一次物业经营性收益、业主大会和业主委员会运行经费的使用情况。 

第三十三条[审计监督]  有下列情形之一的,业主委员会或者业主大会应当委托专业机构对物业经营性收益、业主委员会运行经费等进行审计:

(一)经专有部分面积占物业建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议的;

(二)业主委员会任期届满的;

(三)业主委员会主任在任期内去职的;

(四)街道办事处、乡(镇)人民政府根据监督情况或者居民委员会的提议认为需要审计的;

(五)管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会拒绝按照前款规定进行审计的,街道办事处、乡(镇)人民政府可以代为委托审计。

审计结果应当向全体业主公示,审计费用可以在经营性收益中列支。

第三节  物业管理委员会

第三十四条[物业管委会]  物业管理区域有下列情形之一的,区、县(市)房产行政主管部门应当指导街道办事处、乡(镇)人民政府组建物业管理委员会:

(一)未成立业主大会的;

(二)未能选举产生业主委员会的;

(三)业主委员会委员缺额半数以上,未能重新选举产生业主委员会的。

新交付物业且具备召开首次业主大会会议条件,街道办事处、乡(镇)人民政府在收到建设单位或者百分之五以上业主提出的筹备业主大会书面申请的,应当在两个月内通过物业管理委员会,筹备首次业主大会。

第三十五条[人员组成及公示]  物业管理委员会由街道办事处、乡(镇)人民政府、辖区公安派出所、居民委员会、建设单位各指派一名代表和业主代表组成,成员人数应当为单数且不超过十一人,其中,业主代表的人数不少于物业管理委员会委员人数的二分之一;已经成立业主大会的,建设单位可以不再指派人员参加物业管理委员会。

物业管理委员会主任由街道办事处、乡(镇)人民政府指派代表担任。物业管理委员会成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内以书面形式向全体业主公示。

物业管理委员会组建、运行的具体办法,由市房产行政主管部门制定。

第三十六条[物管委职责] 物业管理委员会是组织业主共同决定物业管理事项,推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会的临时机构。

未成立业主大会的,由物业管理委员会组织业主依法履行业主大会和业主委员会的职责。未能选举产生业主委员会的,由物业管理委员会组织业主大会或者按照管理规约和业主大会议事规则履行职责,并执行业主大会的决定。

物业管理委员会自业主委员会产生并备案之日起停止履行职责,办理移交手续后解散。

第三章  物业服务

第三十七条[划分规则与程序]  建设单位在销售房屋时,应当将物业管理区域范围通过合同约定方式向买受人明示。物业管理区域按照下列规定划分:

(一)新建物业,包括分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域共用主要配套设施设备的,划分为一个物业管理区域;

(二)商品住房配建的公共保障性住房和所在区域商品住房共用主要配套设施设备的,划分为一个物业管理区域;

(三)城市建成区规划范围内新开发的建设项目,与周边原有房屋毗连的,经各自业主大会同意,可以归并为一个物业管理区域。

建设单位应当自取得建设工程规划许可证之日起三十日内,向建设项目所在地的区、县(市)房产行政主管部门提交建设项目规划设计方案、总平面图、建设工程规划许可证及附件附图、相关业主大会决议等材料。区、县(市)房产行政主管部门应当自收到相关材料之日起十个工作日内,会同街道办事处、乡(镇)人民政府及居民委员会作出决定,并书面告知建设单位。

第三十八条[区域调整]  有下列情形之一的,业主委员会可以向所在地的区、县(市)房产行政主管部门提出调整物业管理区域的申请,并提交物业管理区域划分方案、物业管理用房使用方案、共用设施设备维护管理责任承担方案、调整后物业管理区域管理方案和业主大会决议等材料:

(一)因河道、城市道路等物理分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域,能明确分清共用配套设施设备管理维护责任,并经全体业主或者业主大会决定,划分为多个物业管理区域的;

(二)两个以上独立物业管理区域经各自业主大会决定,归并为一个物业管理区域的。

物业所在地的区、县(市)房产行政主管部门应当自收到材料之日起二十个工作日内,会同街道办事处、乡(镇)人民政府及居民委员会作出决定。

第三十九条[物业管理用房] 物业管理用房的坐落和面积应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明。建设单位在办理物业销售(预售)证前,应当对物业管理用房进行确认,并将其排除在可销售房屋之外。建设单位应当在办理房屋不动产首次登记前,按照不少于物业管理区域内实测地上建筑物总面积千分之七的比例提供物业管理用房,其中千分之三为办公用房,千分之四为经营用房。

物业管理区域内均为非住房的,只需按照不少于实测地上建筑物总面积千分之三的比例提供办公用房。批建为商业或者办公用途的地下部分建筑物面积,计入计算物业管理用房面积比例的建筑物总面积。

物业管理用房属于物业管理区域内的全体业主所有,所有权不得分割、转让或者抵押,不得擅自改变用途。

物业管理用房应当位于地上且独立成套。物业办公用房不少于一百平方米,其中业主委员会办公用房不少于二十平方米。物业办公用房应当相对集中,具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件。

物业交付时,物业管理用房由建设单位在街道办事处、乡(镇)人民政府监督下,移交前期物业服务人使用和经营。前期物业服务人出租物业经营用房的,租赁期限不得超过业主大会成立后十二个月,并在合同中作出明确约定。

第四十条[前期物业]  含有住房物业的建设项目,建设单位应当在房屋销售前,通过招标投标选聘物业服务人提供前期物业服务,订立前期物业服务合同,并制定临时管理规约,作为房屋销售合同的附件。

含有住房物业的建设项目,物业管理区域建筑物总面积超过十万平方米的,应当在区、县(市)房产行政主管部门监督下采用公开招标方式选聘物业服务人;投标人少于三个或者物业管理区域建筑物总面积小于五万平方米的,经区、县(市)房产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务人。同一物业管理区域内的非住房建筑物面积计入物业管理区域建筑物总面积。

第四十一条[承接查验]  物业交付前,建设单位和前期物业服务人应当在街道办事处、乡(镇)人民政府或者其委托的专业机构监督下,共同查验新建物业共用部位、共用设施设备,确认现场查验结果,订立物业承接查验协议,并按照规定移交有关图纸资料。

物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题,建设单位应当在三十日内或者在约定期限内整改。

业主委员会应当在订立物业服务合同后,与物业服务人进行既有物业承接验收,订立承接查验协议,并按照规定移交有关图纸资料。

第四十二条[企业义务]  物业服务人应当按照法律、法规的规定和物业服务合同的约定履行义务,并遵守下列规定:

(一)符合国家、省和本市的技术标准、规范;

(二)依法维护、管理物业管理区域内的消防等共用设施;

(三)协调、处理物业管理区域内突发紧急事务;

(四)建立日常管理档案及物业共用部位、共用设施设备等资料档案;

 (五)配合居民委员会做好社区管理相关工作。

物业服务合同订立之日起十五日内,物业服务人应当将合同副本及相关资料报送所在地的区、县(市)房产行政主管部门备案。

第四十三条[选聘续聘]  物业服务合同期限届满九十日前,业主委员会应当与物业服务人协商合同续订,并组织召开业主大会决定是否续聘。业主大会决定续聘的,应当在原合同届满前重新订立物业服务合同;业主大会决定选聘新的物业服务人的,选聘方案需经业主大会表决通过后以书面形式向全体业主公示。

鼓励业主大会采用公开招标方式选聘物业服务人。业主大会根据选聘方案、报名情况和业主委员会的审查意见,对选聘物业服务人事项进行投票表决。

第四十四条[退出移交]  物业服务人退出物业管理区域时,应当自合同终止之日起十五日内或者合同约定的期限内,向业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的对象移交物业共用部位、共用设施设备和物业管理档案资料,以及预收的物业服务费、受委托管理的物业经营性收益等相关财物。

 物业服务人不得以业主欠交物业服务费、其他纠纷未解决、阶段工作未完成、物业服务合同未履行完毕等理由拒绝退出物业管理区域。业主不得以物业服务人已退出本物业管理区域为由,拒绝支付物业服务费。

第四十五条[应急管理]  物业管理区域内突发紧急状况时,物业服务人应当及时协调处理,并报告业主和业主委员会。相关处理费用属于物业服务合同约定的,按照约定支付;属于专项维修资金使用范围的,由专项维修资金支付;需全体业主承担的,应当通过业主大会决定支付。

物业管理区域突发失管状态时,所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织有关单位确定紧急物业服务人,提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的物业管理服务。紧急物业服务期限不超过六个月,费用由全体业主共同承担。

第四十六条[物业收费]  物业服务费实行政府指导价和市场调节价。政府指导价适用范围和收费标准由价格行政主管部门制定,并根据物业服务成本变化情况等因素进行调整。住宅和商业及办公用房的物业服务费可以实行不同收费标准,但是同一物业管理区域内、共用同一配套设施设备且物业服务标准相同的,鼓励采用同一收费标准。

物业服务费的具体收费标准根据物业服务合同的约定确定,地下车位服务费的具体收费标准由有车位业主共同与物业服务人约定确定,作为物业服务合同的附件。

本市各级人民政府及其组成部门、居民委员会委托物业服务人实施物业服务合同约定和法律、法规规定以外的公共服务事项的,应当采用购买服务方式进行。

第四十七条[费用收交]  物业交付前,建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务人支付物业费;物业交付后,物业费由业主承担。

业主应当依照物业服务合同的约定支付物业费。物业服务合同约定预收物业费的,预收期限最长不得超过十二个月,且不得超过合同存续的剩余期限。

物业服务人不得以业主拖欠物业费为由,实施停止供电、供水、供热、供气和禁止车辆进入小区和车库等行为。

第四十八条[经营性收支]  物业服务人可以根据物业服务合同的约定和有关法律、法规规定,对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营,收益在扣除合理成本之后归业主共有。

属于业主共有的物业经营性收益可以用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造,或者补充物业专项维修资金,也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要,但是不得直接分配给业主

物业经营性收益委托物业服务人管理的,物业服务人应当以物业管理区域为单位在银行开设经营性收益专门账户,不得与物业服务人其他收支合用账户。物业经营性收益由业主委员会管理的,应当以业主委员会名义在银行开设一个专门账户,不得以任何个人或者其他组织名义开设账户。

第四十九条[收支公示]  前期物业服务期间,建设单位和物业服务人应当在前期物业服务合同中约定物业经营性收益使用、管理事项,并向全体业主公示。物业服务人代为管理物业经营性收益的,业主委员会应当每年以及在续聘、选聘物业服务人时,委托专业机构对物业经营性收益收支情况进行审计,并将审计结果向全体业主公示。审计费用可以在物业经营性收益中列支。

本市推行物业经营性收益通过物业管理信息网络系统公示制度。业主委员会、物业服务人应当向全体业主公示物业管理区域内所有经营性收支项目清单,并每月定期将上月物业经营性收支项目、金额、摘要等录入物业信息管理系统并授权开户银行向物业管理信息网络系统推送物业经营性收益账户流水等信息,以供业主查询、监督。

第五十条[自行管理]  经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意,物业管理区域可以在街道办事处、乡(镇)人民政府和居民委员会的监督、指导下由业主自行管理。实行自行管理的,应当将执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等内容提交业主大会会议表决。

物业管理区域由业主自行管理的,管理区域内安全防范和消防安全职责由业主大会或者全体业主履行,业主委员会主任为安全管理责任人。电梯、消防救援、治安防范等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理,应当委托专业机构进行维护。采用民事雇佣方式聘请自然人进行服务的,应当为其提供相应的安全生产条件和设施设备,并支付依法属于业主责任的意外伤害等保障费用。

业主自行管理中需要开具发票的,业主委员会可以持街道办事处、乡(镇)人民政府或者居民委员会的证明材料,向税务部门申请办理临时税务登记证,凭临时税务登记证申请领用发票。业主自行管理,需要有关部门予以协助的,应当依法予以支持。

业主大会可以委托具有资质的专业机构对管理费用、物业专项维修资金、物业经营性收益等进行财务管理和审计。管理账目应当每年向业主公布一次。

第四章  物业的使用和维护

第五十一条[禁止行为]  物业的使用应当遵守法律、法规,临时管理规约、管理规约,按照规划用途合理、安全的使用,不得实施下列行为:

(一)违法拆除、变动建筑主体或者承重结构;

(二)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

(三)违法搭建、改建建筑物、构筑物;违法挖掘房屋地下空间;擅自改变建筑物外立面;

(四)擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用;

(五)擅自占用绿地实施种菜、施肥等影响其他业主生活的行为;

(六)损坏、挪用消防设施、器材,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高场地;违反消防安全管理规定进行电动自行车充电;

(七)违法饲养动物影响其他业主生活;

(八)违反生活垃圾分类管理规定投放垃圾;

(九)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

发现违反法律、法规规定使用物业的,物业服务人应当进行劝阻、制止;经劝阻、制止无效的,向相关行政主管部门和业主委员会报告,相关行政主管部门和业主委员会应当公布报告联系方式,并按照相关规定及时处理。

发现占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高场地等严重危害公共安全的,物业服务人应当及时劝阻、制止,或者依照物业服务合同约定、管理规约规定予以清理。劝阻、制止无效或者无法清理的,物业服务人应当及时向消防救援机构报告,消防救援机构应当依法给予处罚。经责令改正拒不改正的,强制执行所需费用由违法行为人承担。

第五十二条[装修管理]  业主、非业主使用人进行物业装饰装修的,应当遵守相关法律法规和管理规约规定,事先告知物业服务人,并与物业服务人订立装饰装修管理协议。协议内容应当包括装饰装修工程的禁止行为、垃圾堆放和清运、施工时间、公共部位保护等。

物业服务人对物业装饰装修活动进行巡查时,业主、非业主使用人应当予以配合。

 第五十三条[停车管理]  业主大会成立前,占用物业管理区域内道路等共用部位停放机动车的,停放、收费等管理制度由物业服务人在街道办事处、乡(镇)人民政府指导下制定,收费标准按照价格行政主管部门的规定执行,并在出入口处明示。

业主大会成立后,车辆停放、收费等管理制度由业主大会制定。业主大会决定对车辆停放收费的,应当确定收费标准。

停车费属于物业经营性收益,归全体业主所有。

第五十四条[专项设施管理]  物业交付前,建设单位应当依照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备移交给相关专业单位负责管理,并移交有关技术资料。相关专业单位应当及时接收。物业交付时,建设单位应当将有关设施设备移交专业单位管理的情况予以公示。

专业单位接收后,应当承担分户计量表和表前管线、设施设备的维修养护责任,确保物业管理区域内有关设施设备的安全运转和正常使用。

物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。专业单位委托物业服务人代收代交有关费用、进行有关设施设备日常维修养护的,应当订立委托协议,明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订委托协议的由专业单位自行负责相关工作。

第五十五条[加装电梯]  既有住宅需要加装电梯的,应当经本单元专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

加装电梯设计方案应当由相关业主报送区、县(市)城乡建设行政主管部门审查。加装电梯的既有住宅应当同时满足下列条件:

(一)具有合法权属证明;

(二)属已建成投入使用的无电梯住宅;

(三)未被列入房屋征收范围和计划;

(四)法律、法规、规章规定的其他条件。

区、县(市)城乡建设行政主管部门受理申请后,应当负责召集规划和自然资源、城市管理、市场监管、城市绿化等行政主管部门联合审查,相关行政主管部门应当依据本部门的法定职权出具书面意见。经联合审查同意加装电梯的,业主可以依法组织实施加装电梯。既有住房加装电梯的具体办法由市人民政府制定。

既有住宅加装电梯项目符合法律、法规、规章规定的无需办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的条件的,不再办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证

既有住宅加装电梯的物业管理、维护费用由电梯所有人与物业服务人另行约定。

第五十六条[维护费用承担] 物业保修期满后的维修、更新、改造费用,按照下列规定承担:

(一)专用部位和专用设施设备,包括在构造及利用上具有独立性,由单个业主独立使用、处分的物业部位、设施设备及场地等,其维修、更新、改造费用,由业主或者非业主使用人承担;

(二)共用部位、共用设施设备(供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备除外),包括由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等,其维修、更新、改造鼓励通过公开招标投标方式选聘施工方,费用由相关业主按照各自所有专有部分面积比例共同承担;属人为损坏的,由责任人承担。

物业维修、更新时,相关业主、非业主使用人应当予以配合。物业服务人应当将收费标准在显著位置进行明示,并在维修、更新前告知业主、非业主使用人。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位需要进入物业管理区域作业的,物业服务人和相关业主、非业主使用人应当配合。

 第五十七条[保修金交存]  物业用于销售的,建设单位应当在不动产首次登记之前,按照物业建筑安装总造价百分之二的比例,向市、县(市)房产行政主管部门指定的物业保修金管理机构交存物业保修金,作为物业保修期内维修费用的保证。

物业建筑安装总造价可以以建筑工程施工许可证中明确的合同造价或者工程决算金额为准。建设单位已投保工程质量潜在缺陷保险的,物业建筑安装总造价可以扣除已投保工程部分的造价。

第五十八条[保修金使用]  在物业保修期内,经鉴定机构鉴定房屋建筑安装工程存在质量问题需要维修,但建设单位不履行保修责任或者因注销、清算等原因无法履行保修责任的,业主或业主委员会可以申请使用物业保修金。

建设单位、业主对确定鉴定机构不能达成一致的,由区、县(市)城乡建设行政主管部门确定鉴定机构。

第五十九条[保修金计息和退还]  物业保修金存储期限为八年。存储期间每年结息一次,当年交存、使用或者退还的部分按照同期银行活期存款利率计息,其余部分按照不低于同期银行一年期定期存款利率计息。

建设单位因注销、清算等原因无法继续履行保修责任的,应当确定继续履行保修责任的单位,并办理变更手续。

物业保修金管理机构应当在物业保修金存储期限届满前一个月内,将拟退还物业保修金事项在相关的物业管理区域内进行公示,期限为三十日。公示期内业主、业主委员会、物业服务人未提出异议的,物业保修金管理机构应当将物业保修金本息余额退还给建设单位或者继续履行保修责任的单位。公示期内业主、业主委员会、物业服务人提出异议的,建设单位或者继续履行保修责任的单位与异议提出人应当在六个月内解决争议。逾期未解决争议,且异议提出人未就争议事项提起诉讼或者申请仲裁的,物业保修金管理机构应当将物业保修金本息余额退还给建设单位或者继续履行保修责任的单位。

物业保修金符合退还条件,但建设单位或者继续履行保修责任的单位已注销的,且自物业保修金存储期届满之日起三年内,无相关权利承继人提出退还申请的,物业保修金管理机构应当予以公示,公示期为三十日。公示期满无异议的,业主委员会可以申请将物业保修金本息余额转为本物业管理区域的物业应急维修专项资金。

第六十条[维修资金交存]  首期物业专项维修资金由建设单位代收代交。一个物业管理区域有两个以上专有部分所有权人的,建设单位应当在不动产首次登记之前,按照建筑物总面积和交存标准向市、县(市)房产行政主管部门指定的物业专项维修资金管理机构统一交存。物业交付时,建设单位应当按照专有部分面积及同一交存标准向业主收取,其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。

前款所称建筑物总面积以具有资质的房屋测绘机构提供的房产测绘成果为准;交存标准为房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的百分之五至百分之八,具体标准由市、县(市)房产行政主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定,报经本级人民政府批准后公布。

建设单位在申请办理不动产首次登记时,提供物业保修金和物业专项维修资金的交存凭证,由不动产登记机构核验资金交存情况。

第六十一条[维修资金续交]  物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十时,物业专项维修资金管理机构应当通知相应物业管理区域的业主委员会组织续交。续交方式、金额等具体事项由管理规约规定或者业主大会决定。

业主未按照管理规约规定或者业主大会决定续交资金的,由业主委员会催告。经催告后仍不交纳的,业主委员会可以向人民法院提起诉讼,并可以提请有关部门记入业主个人的信用记录。

物业管理区域经营性收益应当按季度用于补充物业专项维修资金,补充比例不低于经营性收益结余部分的百分之五十,补充后达到首期交存金额的,可以停止补充。

街道办事处、乡(镇)人民政府或受其委托的居民委员会应当指导、协调物业专项维修资金续交工作。

第六十二条[维修资金使用] 物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。使用物业专项维修资金须经列支范围内专有部分面积占三分之二以上且人数占三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。街道办事处、乡(镇)人民政府或受其委托的居民委员会应当对业主表决和物业专项维修资金使用情况进行监督。

物业共用部位和共用设施设备发生下列危及公共安全或者严重影响业主居住使用的紧急情况的,物业服务人应当及时报告业主委员会,采取应急防范措施,并自行或委托专业机构编制维修方案:

(一)电梯严重故障;

(二)消防设施、设备严重损坏;

(三)建筑外立面存在脱落危险;

(四)围墙、道路坍塌;

(五)屋面、外墙渗漏;

(六)排水设施严重堵塞或者损坏。

需要使用物业专项维修资金的,维修方案经业主委员会审核并经有关行政主管部门或单位确认后,可以不经业主表决同意,按照简易程序申请使用物业专项维修资金。前款第一项至第三项规定的情形,维修方案分别由区、县(市)市场监管、消防救援机构、城乡建设等行政主管部门确认,其他情形由所在地的居民委员会确认。工程完工后,由相关行政主管部门、居民委员会出具验收合格证明。

发生本条第二款第一项至第三项规定的危及公共安全的紧急情况,业主委员会、物业服务人不及时组织维修的,由所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府组织代为维修,并可以按照简易程序申请使用物业专项维修资金。

第六十三条[计息及应急维修资金]物业专项维修资金存款每年计息一次,当年交存或者使用的部分按照同期银行活期存款利率计息,其余部分按照不低于同期银行一年期定期存款利率计息。

物业专项维修资金的利差余额等合法孳息可以按照收益分摊的原则,以幢为单位建立物业应急维修专项资金。物业共用部位、共用设施设备发生第六十二条第二款第三项至第六项规定的情形的,可以申请使用不超过五万元的物业应急维修专项资金。

第六十四条[代为申请]  未选聘物业服务人或者未成立业主委员会的,由物业管理委员会或者所在地的居民委员代为申请使用物业保修金、物业专项维修资金和物业应急维修专项资金。

第五章  法律责任

第六十五条[建设单位法律责任]  建设单位违反本条例规定的,由区、县(市)房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,按照下列规定予以处罚:

(一)违反本条例第十条第一款规定,未按照规定报送筹备首次业主大会会议所需的有关资料的,处一万元以上三万元以下罚款;违反第十条第二款规定,未按照规定交纳首次业主大会会议筹备经费的,处一万元以上十万元以下罚款;

(二)违反本条例第四十一条规定,未按照规定开展物业承接查验的,处五万元以上十万元以下罚款;

第六十六条[物业服务人法律责任]  物业服务人违反本条例规定的,由区、县(市)房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,按照下列规定予以处罚:

(一)违反本条例第四十二条第二款规定,未按照规定办理备案的,处五千元以上五万元以下罚款; 

(二)违反本条例第四十四条第二款规定,无正当理由拒绝退出物业管理项目的,处十万元以上三十万元以下罚款;

(三)违反本条例第四十七条第三款规定,以业主拖欠物业服务费为由,实施停电、停水、停气、禁止车辆进入物业管理区域和车库等行为的,处一万元以上五万元以下罚款

(四)违反本条例第四十八条第三款规定,未按照规定为物业管理区域开设经营性收益专门账户的,处一万以上三万元以下罚款;

(五)违反本条例第四十九条规定,未按规定公示物业项目经营性收支的,处五千以上一万元以下罚款;

(六)违反本条例第五十一条第二款规定,未对违反本条例第五十一条第一款规定的行为予以劝阻、制止,或者未向有关部门报告的,处五百元以下罚款。

第六十七条[业委会法律责任]  业主委员会委员未按照本条例的规定履行职责的,所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府可以责令其限期履行;逾期不履行的,向业主或者业主大会进行通报。

业主委员会委员违反法律、法规、业主大会议事规则或者管理规约的规定,挪用、侵占、擅自处分业主共有财产,或者侵害业主合法权益的,应当依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六十八条[违反资料管理法律责任]  业主大会、业主委员会、物业服务人拒不配合财务审计,转移、隐匿、篡改、损毁会计凭证、账簿以及其他与财务收支有关的资料的,由区、县(市)房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,对相关责任人处一万元以上五万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六十九条[违反物业使用法律责任]  违反本条例第五十一条第一款第一项、第二项规定的,由区、县(市)房产行政主管部门责令改正、恢复原状或者维修加固,并对业主、非业主使用人或者装饰装修企业处五万元以上十万元以下罚款;

违反本条例第五十一条第三款规定,物业服务人未劝阻、制止违法行为,或者未及时向消防救援机构报告的,消防救援机构可以给予警告,或者处五百元以上五千元以下罚款;

违反本条例第五十一条其他规定的,按照相关法律、法规和规章的规定由相关行政主管部门予以处罚。

第七十条[管理部门责任]  各级房产行政主管部门街道办事处、乡人民政府其他有关行政管理部门、居民委员会等单位及其工作人员,在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位、主管部门、上级机关或者监察机关责令改正对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章  附则

第七十一条[施行日期] 本条例自2020年 月 日起施行。

 

 


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