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我市出台全国首部《杭州市老旧小区住宅加装电梯管理办法》
近日，杭州市人民政府以第324号令发布《杭州市老旧小区住宅加装电梯管理办法》（以下简称《办法》），《办法》将于2021年4月1日起正式施行。杭州成为全国首个通过地方政府规章来规范老旧小区住宅加装电梯的城市。
绝大多数的老旧小区由于缺乏电梯等配套设施，居民上下楼问题日益突出，群众要求改善居住条件的意愿强烈。2019年、2020年，国务院连续两年将“支持加装电梯”内容写入政府工作报告。《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》指出，城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。加装电梯作为老旧小区改造提升的一项重要建设内容，是对住宅使用功能的再完善和再提升，也是推进城市有机更新的一项重要举措。杭州市自启动老旧小区加装电梯工程以来，市委市政府高度重视这项增进人民群众民生福祉的民生大事、关键小事，已连续三年将其列入市政府“十大民生实事”项目。截至2020年底，全市已累计完成1800余处加梯项目，惠及住户约2.2万户，位居全省第一、全国前列。
依法规范老旧小区住宅加装电梯工作，关系广大人民群众的切身利益。《办法》的制定出台，对完善老旧小区住宅使用功能、促进无障碍环境建设、适应老龄化社会需求、提升城市生活品质具有重要意义，对总结形成老旧小区住宅加装电梯“杭州方案”，实现这一领域的制度创新具有积极意义。同时，有助于依法破解老旧小区住宅加装电梯中面临的民意协调统一、项目审批监管、后续长效管理等难题，不断巩固、提升近年来的工作机制和实践成果，更加规范、有序、高效地推进这项民生实事工程，进一步增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。
为保证立法质量，市司法局按照科学立法、民主立法、依法立法的要求开展调研起草工作。修改形成《办法》征求意见稿后，征求相关行政管理部门和区（县、市）政府意见建议，在政府门户网站面向社会公开征求意见。多次召开立法座谈会，听取有关基层管理部门、街道乡镇、社区居委会和群众的意见建议。赴加装电梯项目施工现场调研，了解项目实际运作情况并听取意见建议。累计收到有关部门、各区（县、市）政府、市政府法律顾问反馈意见100余条，社会各界群众通过邮件、电话、信访、“12345”市长热线留言等途径反映的意见建议350余份。社会各界对《办法》的关注度之高、民意反馈之多、意见分歧之大，为近年来立法项目之最。市政府有关领导高度重视《办法》的制定工作，召开专题会议研究有关重点难点问题。市司法局针对主要制度设计的合法性、合理性问题，组织召开立法专家论证咨询会进行专题研究，听取市政府法律顾问和专家学者的意见建议。经反复修改、充分论证后形成《办法（送审稿）》提请市政府常务会议审议。
《办法》共35条，坚持法律效果、社会效果有机统一，从加装电梯工作实际出发，适应加装电梯工作发展的实际需要，明确老旧小区住宅加装电梯工作遵循“业主主体、社区主导、政府引导、各方支持”的原则，实行“民主协商、基层自治、高效便民、依法监管”的工作机制。
一是明确适用范围。《办法》适用于本市行政区域内（西湖风景名胜区除外）老旧小区住宅加装电梯工作。明确老旧小区住宅是指国有土地上具有合法权属，建成年代较早、未列入房屋征收范围或者计划，并已投入使用的四层（含）以上非单一产权的无电梯住宅。同时，结合实际情况，规定住宅小区基础设施和功能明显不足的保障性住宅、单位自管房需要加装电梯的，可以参照执行。此外，《办法》明确各区、县（市）政府可以将老旧小区住宅加装电梯工作统筹纳入本辖区老旧小区成片更新改造、无障碍设施改造计划，综合实施管线迁移、绿化迁改等施工。
二是与民法典相配套衔接。民法典已于2021年1月1日起正式施行。依据民法典第二百七十四条、二百七十八条的规定，《办法》明确了老旧小区住宅加装电梯协商启动的业主表决比例，即老旧小区住宅需要加装电梯的，申请人应当征求所在单元全体业主意见，经本单元建筑物专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后，签订加装电梯项目协议书。商品房性质的老旧小区住宅加装电梯，需要占用小区范围内业主共有的道路、绿地等公共场所的，应当按照民法典关于业主共同决定事项的规定执行。
三是坚持民主协商与基层自治。针对公示期间相关利害关系人可能提出实名制书面反对意见这一情况，《办法》引导相关当事人先行通过友好协商的方式，解决加装电梯过程中的利益平衡、权益受损等事宜，也可委托业主委员会、人民调解组织和其他社会组织等进行协调。自行协商不成的，由属地社区居委会及街道或者乡镇政府通过协调会、听证会等方式组织调解，积极搭建沟通协商平台，尽可能消除意见分歧、达成共识，实现政府引导、居民自治、社会参与的良性互动，打造共建共治共享的社会治理新格局。为回应老年人、残疾人等群体对加装电梯的迫切需求，《办法》明确提出，鼓励和支持老年人、残疾人居住的老旧小区住宅依法加装电梯，对于该类加梯项目，属地社区居委会及街道或者乡镇政府应当加大调解力度，引导当事人自愿达成调解协议，化解纠纷。
四是优化完善联合审查程序。2017年以来，根据“最多跑一次”改革要求，杭州市创新实行了由区住建部门牵头、相关部门共同参与的加梯项目联合审查机制。《办法》在总结近年来加装电梯工作经验的基础上，按照优化审批流程、简化审批手续、提高审批效能的要求，优化完善联合审查程序，明确申请人依法办理建设工程、特种设备安装等相关审批手续的同时，对符合《杭州市城乡规划条例》规定情形的，不再办理建设工程规划许可证；符合《中华人民共和国建筑法》《建筑工程施工许可管理办法》规定情形的，可以不再办理建筑工程施工许可证。
五明确多元资金筹集渠道。为加快推进加装电梯工作，让改革红利惠及更多群众，《办法》在明确“老旧小区住宅加装电梯所需的建设、运行使用、维护管理资金由相关业主共同承担”的同时，规定“市、区、县（市）人民政府可以安排专项资金用于老旧小区住宅加装电梯项目建设、管线迁移等事项的补助”。“业主加装电梯的，可按有关规定申请提取住房公积金和住房补贴”，帮助居民缓解筹集资金压力。“鼓励社会力量通过捐赠、资助、技术服务等方式参与老旧小区住宅加装电梯”，进一步拓宽资金筹集渠道。
六是规范加装电梯质量安全监管。老旧小区住宅加装电梯是房屋建成后再实施的改造项目，包含基坑开挖、土建施工等建设工程和电梯安装等特种设备安装行为。为加强对加装电梯项目的质量安全监督，《办法》明确对加装电梯实施“双线监管”，即土建施工质量安全监管和电梯安装特种设备监管。
七是健全长效管理规范。为规范电梯加装后的使用管理，确保电梯安全运行，《办法》明确了加装电梯的使用管理主体、管理责任、维保费用等问题。加装电梯申请人负责加装电梯的日常使用和运行管理，申请人委托的物业服务企业、其他管理人或经协商确定的实际负责人依法履行电梯安全使用管理义务。鼓励加装电梯申请人通过投保电梯综合服务保险，减轻日常维护管理的负担。《办法》还规定，相关业主可利用电梯投放商业广告收入等资金用于电梯的维护保养、改造维修、检验检测，也可按规定申请使用物业专项维修资金和公有住房售后维修基金。
《办法》原文近期可在“中国杭州”与“杭州市司法局”门户网站“法规规章”/“政策法规”栏目查看。
近日，杭州市人民政府以第324号令发布《杭州市老旧小区住宅加装电梯管理办法》（以下简称《办法》），《办法》将于2021年4月1日起正式施行。杭州成为全国首个通过地方政府规章来规范老旧小区住宅加装电梯的城市。
绝大多数的老旧小区由于缺乏电梯等配套设施，居民上下楼问题日益突出，群众要求改善居住条件的意愿强烈。2019年、2020年，国务院连续两年将“支持加装电梯”内容写入政府工作报告。《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》指出，城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。加装电梯作为老旧小区改造提升的一项重要建设内容，是对住宅使用功能的再完善和再提升，也是推进城市有机更新的一项重要举措。杭州市自启动老旧小区加装电梯工程以来，市委市政府高度重视这项增进人民群众民生福祉的民生大事、关键小事，已连续三年将其列入市政府“十大民生实事”项目。截至2020年底，全市已累计完成1800余处加梯项目，惠及住户约2.2万户，位居全省第一、全国前列。
依法规范老旧小区住宅加装电梯工作，关系广大人民群众的切身利益。《办法》的制定出台，对完善老旧小区住宅使用功能、促进无障碍环境建设、适应老龄化社会需求、提升城市生活品质具有重要意义，对总结形成老旧小区住宅加装电梯“杭州方案”，实现这一领域的制度创新具有积极意义。同时，有助于依法破解老旧小区住宅加装电梯中面临的民意协调统一、项目审批监管、后续长效管理等难题，不断巩固、提升近年来的工作机制和实践成果，更加规范、有序、高效地推进这项民生实事工程，进一步增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。
为保证立法质量，市司法局按照科学立法、民主立法、依法立法的要求开展调研起草工作。修改形成《办法》征求意见稿后，征求相关行政管理部门和区（县、市）政府意见建议，在政府门户网站面向社会公开征求意见。多次召开立法座谈会，听取有关基层管理部门、街道乡镇、社区居委会和群众的意见建议。赴加装电梯项目施工现场调研，了解项目实际运作情况并听取意见建议。累计收到有关部门、各区（县、市）政府、市政府法律顾问反馈意见100余条，社会各界群众通过邮件、电话、信访、“12345”市长热线留言等途径反映的意见建议350余份。社会各界对《办法》的关注度之高、民意反馈之多、意见分歧之大，为近年来立法项目之最。市政府有关领导高度重视《办法》的制定工作，召开专题会议研究有关重点难点问题。市司法局针对主要制度设计的合法性、合理性问题，组织召开立法专家论证咨询会进行专题研究，听取市政府法律顾问和专家学者的意见建议。经反复修改、充分论证后形成《办法（送审稿）》提请市政府常务会议审议。
《办法》共35条，坚持法律效果、社会效果有机统一，从加装电梯工作实际出发，适应加装电梯工作发展的实际需要，明确老旧小区住宅加装电梯工作遵循“业主主体、社区主导、政府引导、各方支持”的原则，实行“民主协商、基层自治、高效便民、依法监管”的工作机制。
一是明确适用范围。《办法》适用于本市行政区域内（西湖风景名胜区除外）老旧小区住宅加装电梯工作。明确老旧小区住宅是指国有土地上具有合法权属，建成年代较早、未列入房屋征收范围或者计划，并已投入使用的四层（含）以上非单一产权的无电梯住宅。同时，结合实际情况，规定住宅小区基础设施和功能明显不足的保障性住宅、单位自管房需要加装电梯的，可以参照执行。此外，《办法》明确各区、县（市）政府可以将老旧小区住宅加装电梯工作统筹纳入本辖区老旧小区成片更新改造、无障碍设施改造计划，综合实施管线迁移、绿化迁改等施工。
二是与民法典相配套衔接。民法典已于2021年1月1日起正式施行。依据民法典第二百七十四条、二百七十八条的规定，《办法》明确了老旧小区住宅加装电梯协商启动的业主表决比例，即老旧小区住宅需要加装电梯的，申请人应当征求所在单元全体业主意见，经本单元建筑物专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后，签订加装电梯项目协议书。商品房性质的老旧小区住宅加装电梯，需要占用小区范围内业主共有的道路、绿地等公共场所的，应当按照民法典关于业主共同决定事项的规定执行。
三是坚持民主协商与基层自治。针对公示期间相关利害关系人可能提出实名制书面反对意见这一情况，《办法》引导相关当事人先行通过友好协商的方式，解决加装电梯过程中的利益平衡、权益受损等事宜，也可委托业主委员会、人民调解组织和其他社会组织等进行协调。自行协商不成的，由属地社区居委会及街道或者乡镇政府通过协调会、听证会等方式组织调解，积极搭建沟通协商平台，尽可能消除意见分歧、达成共识，实现政府引导、居民自治、社会参与的良性互动，打造共建共治共享的社会治理新格局。为回应老年人、残疾人等群体对加装电梯的迫切需求，《办法》明确提出，鼓励和支持老年人、残疾人居住的老旧小区住宅依法加装电梯，对于该类加梯项目，属地社区居委会及街道或者乡镇政府应当加大调解力度，引导当事人自愿达成调解协议，化解纠纷。
四是优化完善联合审查程序。2017年以来，根据“最多跑一次”改革要求，杭州市创新实行了由区住建部门牵头、相关部门共同参与的加梯项目联合审查机制。《办法》在总结近年来加装电梯工作经验的基础上，按照优化审批流程、简化审批手续、提高审批效能的要求，优化完善联合审查程序，明确申请人依法办理建设工程、特种设备安装等相关审批手续的同时，对符合《杭州市城乡规划条例》规定情形的，不再办理建设工程规划许可证；符合《中华人民共和国建筑法》《建筑工程施工许可管理办法》规定情形的，可以不再办理建筑工程施工许可证。
五明确多元资金筹集渠道。为加快推进加装电梯工作，让改革红利惠及更多群众，《办法》在明确“老旧小区住宅加装电梯所需的建设、运行使用、维护管理资金由相关业主共同承担”的同时，规定“市、区、县（市）人民政府可以安排专项资金用于老旧小区住宅加装电梯项目建设、管线迁移等事项的补助”。“业主加装电梯的，可按有关规定申请提取住房公积金和住房补贴”，帮助居民缓解筹集资金压力。“鼓励社会力量通过捐赠、资助、技术服务等方式参与老旧小区住宅加装电梯”，进一步拓宽资金筹集渠道。
六是规范加装电梯质量安全监管。老旧小区住宅加装电梯是房屋建成后再实施的改造项目，包含基坑开挖、土建施工等建设工程和电梯安装等特种设备安装行为。为加强对加装电梯项目的质量安全监督，《办法》明确对加装电梯实施“双线监管”，即土建施工质量安全监管和电梯安装特种设备监管。
七是健全长效管理规范。为规范电梯加装后的使用管理，确保电梯安全运行，《办法》明确了加装电梯的使用管理主体、管理责任、维保费用等问题。加装电梯申请人负责加装电梯的日常使用和运行管理，申请人委托的物业服务企业、其他管理人或经协商确定的实际负责人依法履行电梯安全使用管理义务。鼓励加装电梯申请人通过投保电梯综合服务保险，减轻日常维护管理的负担。《办法》还规定，相关业主可利用电梯投放商业广告收入等资金用于电梯的维护保养、改造维修、检验检测，也可按规定申请使用物业专项维修资金和公有住房售后维修基金。
《办法》原文近期可在“中国杭州”与“杭州市司法局”门户网站“法规规章”/“政策法规”栏目查看。